investir dans une love room

Facteurs clés de succès pour investir dans une love room

Investir dans une love room peut représenter une opportunité en or pour offrir des séjours romantiques mémorables. Pour garantir le succès de ce projet, prenez en compte ces facteurs clés :

L’emplacement

Investir dans une love room, même en pleine campagne, peut s’avérer judicieux pour créer une atmosphère unique et un cadre intime.

  • Avant de choisir une love room, vérifiez la concurrence locale en recherchant « love room + [Nom de votre ville] » sur Google
  • Assurez-vous également de la proximité de commerces essentiels et que l’emplacement est attrayant pour un week-end en amoureux
  • Renseignez-vous sur la fréquentation des grandes villes à proximité. Si vous n’êtes pas directement implanté en ville, votre love room doit être suffisamment proche de zones touristiques ou de quartiers dynamiques pour être attrayante. En général, la plupart des couples seront prêts à conduire une heure tout au plus pour passer une nuit intime.
  • Faites également attention au voisinage. Ce type d’hébergement atypique peut générer une forte activité et, par conséquent, des allers-retours fréquents ainsi que potentiellement des nuisances sonores. Assurez-vous que les voisins ne soient pas dérangés et qu’ils ne portent pas atteinte à l’intimité des visiteurs. Il serait regrettable que votre projet ne fonctionne pas en raison de problèmes de voisinage

Un hébergement complet 

Pour que les couples puissent profiter pleinement de leur séjour romantique, votre love room doit inclure un grand lit confortable, une salle de bain privative, et idéalement, un jacuzzi ou spa pour créer une atmosphère propice à la détente.

Bien sûr, il est tout à fait possible de proposer un studio avec une chambre et une salle de bain. Dans ce cas, il faudra tout de même ajouter un élément supplémentaire, tel qu’un spa.

Quelle activité pour investir dans une love room

Tout d’abord, rectifions quelques points. Le terme « location saisonnière » est un abus de langage et n’existe pas au sens de la loi française. Ce terme désigne la « location de courte durée » qui, dans les textes législatifs, est appelée “meublé de tourisme”.

Du point de vue de la loi, une “location de courte durée” ou “meublé de tourisme” est considérée comme telle dès lors :

  • Que le bien est loué à l’usage exclusif du locataire
  • Que la durée de location ne dépasse pas 90 jours consécutifs à la même personne
  • Que le locataire n’y élit pas domicile

Vous avez la possibilité de faire classer votre bien (résidence principale ou secondaire) via un organisme agréé pour profiter d’avantages sur le plan fiscal.

Pour investir dans une love room, si vous avez le moindre doute, il vous est toujours possible de contacter l’administration fiscale (SIE) pour vous aider à statuer sur votre activité.

Quel statut juridique pour investir dans une love room

Pour ce qui est du statut juridique pour investir dans une love room, il est recommandé de choisir le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux :

  1. Le micro-BIC (par défaut) : Pour en bénéficier, vous ne devez pas dépasser 77 700 € de revenus bruts provenant de la location de courte durée. Comme vos charges locatives ne sont pas déductibles, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% lors de la déclaration de vos revenus locatifs bruts pour compenser cette non-déduction. Ainsi, 50% du montant que vous déclarez est assujetti à l’impôt sur le revenu. Ce régime est recommandé si les charges liées à votre location de courte durée représentent moins de 50% du montant des revenus locatifs.
  2. Le régime réel : Ce régime est avantageux si vous avez des charges locatives élevées, car elles sont déductibles. Par conséquent, les revenus imposables correspondent à la différence entre vos revenus locatifs perçus et les charges locatives payées. De plus, vous avez la possibilité d’amortir votre bien meublé.

Il est important de noter que pour bénéficier du statut de LMNP, vous ne devez pas être considéré comme un professionnel de la location. Vous êtes qualifié comme tel lorsque vous remplissez les deux critères suivants :

  1. Le total de vos revenus locatifs annuels dépasse 23 000 € au cours d’une année civile, charges incluses.
  2. Vos revenus locatifs annuels correspondent à 50% des revenus annuels globaux du foyer fiscal du propriétaire.

Si ces deux critères sont remplis, vous obtenez le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et êtes automatiquement sous le régime réel.

Jeune couple en train de discuter pour investir dans une love room devant leur ordinateur

Présenter son projet d’investissement à son banquier

Préparez un dossier solide comprenant un plan de financement, des documents relatifs à l’investissement, et une présentation détaillée de votre projet pour convaincre votre banquier de la viabilité de votre entreprise de love room.

Sachez que ce qui est rentable à vos yeux ne l’est peut-être pas pour votre banquier ! Rappelons que les banques ont des méthodes différentes pour évaluer la rentabilité d’un projet. Vous souhaitez investir dans une love room ? Pour bénéficier d’un prêt, la banque va examiner votre dossier et s’intéresser à un certain nombre d’éléments :

  • Votre passé financier
  • La stabilité de votre situation professionnelle
  • Votre épargne et votre capacité à épargner
  • Vos revenus
  • Le sérieux de votre projet immobilier

La banque évalue votre capacité d’endettement, qui idéalement ne devrait pas excéder 35 % de vos revenus. Elle prend également en considération combien vous avez besoin pour couvrir vos dépenses courantes et évalue les risques associés à votre dossier d’investissement locatif. Si toutes ces conditions sont remplies, alors la banque donnera son accord à votre projet d’investissement immobilier.

Si vous avez déjà signé le compromis de vente, la prochaine étape consiste à obtenir le financement adéquat. Pour que la banque accepte de vous accorder le prêt immobilier requis, il est crucial de préparer un dossier d’investissement locatif complet comprenant :

  • Un plan de financement solide comprenant un budget prévisionnel simplifié mettant en avant les ressources (apport personnel et prêt bancaire) et les coûts inhérents à votre projet d’investissement (prix d’achat du bien, frais de notaire, charges mensuelles, taxe foncière, travaux, équipements, comptable, assurances, etc.).
  • Les documents relatifs à l’investissement immobilier comme le compromis de vente dans l’ancien, devis des travaux, attestation de valeur locative, charges de copropriété, charges d’exploitation, taxe foncière, etc.
  • Les pièces d’identité et professionnelles essentielles comme la CNI, un justificatif de domicile, un relevé de compte des 3 derniers mois, le dernier avis d’imposition, un contrat de travail, etc.
  • Les informations liées à votre projet d’investissement locatif comme une étude de marché, une description détaillée de la propriété, les coûts associés, la rentabilité prévue, la fiscalité, etc.
  • Des devis de travaux et d’estimations de loyers (attestation de valeur locative)

Lors du rendez-vous avec votre banquier, expliquez en détail et avec transparence votre projet d’investir dans une love room pour le rassurer quant à sa rentabilité. Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit, il est recommandé de consulter plusieurs banques et de faire jouer la concurrence. Le recours à un courtier immobilier peut également s’avérer avantageux pour trouver les meilleures conditions de financement pour investir dans une love room.

Obligations légales du propriétaire

En tant que propriétaire de love room, vous avez des obligations légales en fonction de la nature du bien que vous louez. Plusieurs options s’offrent à vous :

  1. Vous résidez dans une ville de moins de 200 000 habitants ?
    • Résidence principale (vous l’occupez plus de 8 mois par an) : vous avez le droit de la louer avec une limite de 120 nuits sans faire de déclaration à votre mairie
    • Résidence secondaire : vous avez le droit de louer à condition de faire une demande auprès de votre mairie
  2. Vous habitez une ville de plus de 200 000 habitants (ou en zone tendue) ?
    • Résidence principale (vous l’occupez plus de 8 mois par an) : vous avez le droit de la louer avec une limite de 120 nuits par année civile et de 90 nuits maximum par locataire. Pour cela, vous devez demander un numéro d’enregistrement conformément aux lois en vigueur de votre mairie.
    Note : Certaines villes réduisent le nombre de nuits possibles en dessous de 120 par an.
    • Résidence secondaire commerciale : vous pouvez louer votre bien toute l’année sans contraintes, à condition de demander un numéro d’enregistrement conformément aux lois de votre mairie
    • Résidence secondaire d’habitation : vous n’avez pas le droit de la louer. Si vous souhaitez proposer votre bien à la location, il faudra faire une demande de changement d’usage pour la transformer en résidence secondaire commerciale, moyennant selon les communes une compensation financière

Pour déclarer votre love room louée en meublé de tourisme à la mairie vous devez effectuer une déclaration au moyen du CERFA n°14004 ou directement sur le téléservice en ligne.
Dans les villes où un numéro d’enregistrement est demandé, vous devez vous rapprocher de la mairie compétente.

Exception à la règle des 120 jours pour une résidence principale :

  • Vous pouvez prouver une absence de plus de quatre mois dans l’année pour des raisons professionnelles, des problèmes de santé ou un cas de force majeure.
  • Vous louez une chambre privée à l’intérieur de votre résidence principale (les chambres d’hôtes ne sont pas soumises à la limite de 120 jours).
  • Vous louez uniquement votre résidence principale sous le régime du bail mobilité (d’une durée minimale d’un mois).

Toutes les plateformes de réservation en ligne d’hébergement sont tenues d’afficher votre numéro d’enregistrement.

Obligations fiscales du propriétaire

À partir du moment où vous touchez des revenus pour votre love room, vous devez les déclarer et payer l’impôt sur le revenu. À noter que depuis 2016, les plateformes de réservation en ligne transmettent directement vos revenus à l’administration fiscale, mais vous devrez néanmoins les vérifier.

En fonction du régime choisi, vous devez remplir les éléments suivants dans votre déclaration fiscale :

  • Micro BIC : Formulaire n°2042 C PRO, montant des revenus à compléter sur la ligne 5ND.
  • Réel : Formulaire n°2042 C PRO, montant des revenus à compléter sur la ligne 5NA.

Taxe de séjour

Dans les plus de 28 000 communes qui l’appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Ce montant est inclus dans le prix à la nuit proposé sur les plateformes de réservation. Pour identifier le montant de la taxe de séjour votée par votre commune (en moyenne 0,2€ par nuit et par personne), l’administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié.

Frais de comptable

Nous vous conseillons d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) car les frais de comptable sont déductibles à hauteur d’environ 915€ maximum directement de votre impôt sur les revenus. Voilà qui est bien pratique et intéressant ! C’est comme si vos frais de comptabilité étaient gratuits. Choisissez néanmoins un comptable adapté à votre activité et qui saura vous conseiller pour optimiser vos déclarations.

À noter que l’adhésion à un CGA coûte environ entre 100€ et 150€.

CFE vs taxe d’habitation

  • Vous louez votre bien à l’année ? Vous êtes redevable de la CFE que vous soyez en LMNP ou LMP. Au lancement de votre activité, vous devez compléter le formulaire P0 auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez (ou auprès de l’INPI dans certaines régions).
  • Vous ne louez pas votre bien à l’année ? Vous êtes redevable de la taxe d’habitation que vous soyez en LMNP ou LMP.

Cotisations sociales

Pour 2023, plusieurs cas de figure détaillés sur le site de l’URSSAF :

Vos recettes annuelles n’excèdent pas 23 000€ ? Vous relevez de la gestion de patrimoine privé, et vous n’avez donc pas besoin de payer de cotisations sociales. Vous devez néanmoins déclarer vos recettes à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus.

Dès que vous passez la barre des 23 000 €, vos revenus à la base non salariés sont désormais classifiés comme ayant un caractère professionnel. Vous devez alors enregistrer votre activité. Deux cas de figure :

  1. Vos recettes annuelles sont comprises entre 23 000 € et 77 700 € : Vous choisissez l’un des 3 statuts sociaux suivants : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.
  2. Vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 € : Vous êtes dans l’obligation d’opter pour le statut de travailleur indépendant.

Conclusion

En suivant ces recommandations et en vous concentrant sur créer une atmosphère accueillante et un cadre intime, vous maximiserez vos chances de réussir dans l’investissement d’une love room. Réserver une love room deviendra alors une évidence pour les couples en quête de week-ends en amoureux inoubliables.

Vous êtes désormais prêt à ouvrir votre love room !